一、制定文件的必要性

經(jīng)過20多年的發(fā)展，城市外延發(fā)展已經(jīng)飽和，城市建設(shè)主旋律轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升，更加注重城市更新和綜合治理，在此背景下，物業(yè)管理工作顯得尤為重要。我市物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小而散，從業(yè)人員素質(zhì)不高，物業(yè)服務(wù)水平整體偏低。而隨著人們經(jīng)濟收入和消費水平不斷提升，其對物業(yè)管理的認(rèn)識和要求越來越高，當(dāng)前物業(yè)管理工作存在的問題和短板顯得越發(fā)突出，業(yè)主和物業(yè)公司之間矛盾重重，積怨很深，物業(yè)投訴率居高不下，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了居民的幸福感，出臺這個《實施意見》尤為必要。通過出臺該文件，明確物業(yè)管理機制，強化屬地管理重要作用，整合屬地、住建、公安、綜合執(zhí)法、市場監(jiān)管等部門力量，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)，及時化解物業(yè)管理領(lǐng)域的各類矛盾糾紛，促進全市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平全面提高，群眾滿意度大幅提升。

二、起草依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山東

省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，參考其他地區(qū)先進經(jīng)驗，結(jié)合我市實際，制定本實施意見。

三、主要內(nèi)容

《意見》共分為工作目標(biāo)；加強前期物業(yè)管理；規(guī)范業(yè)主委員會建設(shè)；規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理；物業(yè)的使用與維護；加強社區(qū)、舊住宅區(qū)物業(yè)管理；加強監(jiān)督與管理；強化保障措施和1個附件。

（一）工作目標(biāo)。以全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，明確物業(yè)管理各方責(zé)任，健全物業(yè)管理機制，落實屬地管理職責(zé)，化解物業(yè)矛盾糾紛，提升群眾滿意度。

（二）加強前期物業(yè)管理。主要分兩個方面：一是服務(wù)區(qū)域的劃分及服務(wù)保障；二是配套設(shè)施的建設(shè)、使用和管理。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會建設(shè)。主要從業(yè)主委員會組建條件、程序及職責(zé)方面予以明確。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理。主要從物業(yè)區(qū)域劃分，物業(yè)服務(wù)合同簽訂及物業(yè)服務(wù)管理予以規(guī)范明確。

（五）物業(yè)的使用與維護。主要對物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)使用過程中應(yīng)注意的問題進行了明確，強化物業(yè)維護管理。

（六）加強社區(qū)、舊住宅區(qū)物業(yè)管理。主要對社區(qū)物業(yè)管理和舊住宅區(qū)物業(yè)管理應(yīng)注意的問題事項進行了規(guī)范。

（七）加強監(jiān)督與管理。主要對各部門職責(zé)予以明確，進一步壓實工作責(zé)任。

（八）強化保障措施，建立考核評價機制。從明確職責(zé)分工、強化督查考核、加強宣傳引導(dǎo)方面對保障《意見》落實提出了明確要求。

一是按照制定規(guī)范性文件有關(guān)要求，住建局草擬了《實施意見（征求意見稿）》，于2022年9月30日在萊陽市政府網(wǎng)站發(fā)布公告，向社會廣泛征求意見和建議，公示期30天。截止10月30日，未收到市民反饋意見。二是組織行業(yè)內(nèi)及法律界專家召開了專家論證會，與會行業(yè)內(nèi)及法律專家均表示支持《實施意見》的制定。通過《實施意見》的制定，結(jié)合我市實際情況，更好的將鎮(zhèn)街、各部門的職能相結(jié)合，有助于推進我市物業(yè)管理工作更好發(fā)展。三是2022年11月15日住建局下發(fā)了《關(guān)于征求<實施意見>的通知》，征求意見稿通過公文網(wǎng)分別發(fā)送至市發(fā)改局、市綜合行政執(zhí)法局、市市場監(jiān)管局、市自然資源和規(guī)劃局、市公安局、煙臺市生態(tài)環(huán)境局萊陽分局、市民政局、市水務(wù)局、市消防救援大隊、城廂街道、古柳街道、供電公司、自來水公司等單位，其中7家未反饋意見，有修改意見6家。從反饋意見情況看，大都是在職責(zé)認(rèn)定及投訴問題受理處置方面存有異議。對這些意見，我們反復(fù)探討，對確實符合相關(guān)法律規(guī)定的，我們予以采納；對無明確法律依據(jù)規(guī)定的意見則不予采納。