萊陽市人民政府辦公室
關于印發《萊陽市住宅小區物業服務企業規范管理辦法》的通知
萊政辦字〔2024〕11號
各鎮政府、街道辦事處:
《萊陽市住宅小區物業服務企業規范管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。
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萊陽市人民政府辦公室
2024年4月29日
（此件公開發布）
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萊陽市住宅小區物業服務企業規范管理辦法
(試行)
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第一條??為進一步規范我市物業服務企業服務行為，提升物業服務水平，建立住宅小區物業服務企業質量評價機制，推動全市物業服務行業健康、有序發展，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》（國務院令第379號）《山東省物業管理條例》《煙臺市物業管理辦法》《煙臺市普通住宅物業服務等級標準和評分標準》等法律法規、規章，結合我市實際，制定本辦法。
第二條??規范管理對象為我市從事住宅專業化物業服務的物業企業。
第三條??物業服務企業規范管理實行住建部門、鎮街、業主共同參與的物業服務企業“三位一體”質量評價機制，評定結果與企業誠信、評先選優掛鉤。
第四條??質量評價主要從物業服務等級、日常管理、投訴處理、重大工作落實、紅心物業開展情況等方面進行。對于質量評價中發現的問題，及時下達整改通知，督促相關物業服務企業限期整改。
第五條??質量評價成績實行百分制，物業企業的最終成績為所有服務項目的平均分，服務項目的成績為住建部門、鎮街、業主評價結果按百分制折算之和(住建部門占比40%、鎮街占比30%、業主占比30%)。質量評價成績分為三類，一類為優秀、二類為一般、三類為較差。質量評價成績在80分（含80分）以上為優秀企業；質量評價成績在60分（含60分）以上的為一般企業；質量評價成績在60分以下的為較差企業。
第六條??市住建局負責指導全市住宅小區物業服務質量評價工作，負責結果匯總、公示工作；街道辦事處負責指導社區完成轄區內物業服務項目服務質量評價和組織業主評價工作，無社區的鎮街自行完成轄區內物業服務項目服務質量評價和組織業主評價工作。
第七條??質量評價按照下列步驟進行：
(一)每年10月份開始啟動質量評價工作，鎮街成立物業服務質量質量評價指導組，指導社區在每個住宅小區各成立一個評價小組，由5-7人組成，成員一般由社區“兩委”、小區(網格)黨支部和業主代表組成，可邀請人大代表、政協委員參與，并將質量評價指導組和評價小組人員名單報市住建局。
（二）每年11月底前，住建部門按照質量評價表(附表1)對物業服務項目進行評價；鎮街指導社區評價小組按照質量評價表(附表2),對轄區內物業服務項目進行評價，并組織業主開展評價工作，業主評價可通過線上與線下相結合的方式進行,每個小區參與評價的業主戶數按照實際入住戶數300戶以下不低于40%，301-500戶不低于30%，501戶以上不低于20%執行。鎮街組織社區將轄區內物業服務項目和業主評價情況(附表2、3)匯總后，填寫質量評價匯總表（附表4），并將附表4報市住建局。
（三）市住建局匯總質量評價結果，12月底前完成綜合排名并進行公示。
第八條??有下列情形之一的，直接確定為較差企業：
1.物業服務過程中發生重大責任安全事故，造成嚴重后果的；
2.因物業服務企業管理服務不到位，引發重大群體性或越級上訪事件，影響社會穩定，造成惡劣社會影響的；
3.因物業服務企業原因，對業主合法、合理、合規投訴不解決被新聞媒體負面報道，情況屬實，造成惡劣社會影響的；
4.物業服務企業擅自在小區內搭建違章建筑、改變公用設施用途和地點，利用物業公用部位、公用設施設備進行經營，損害業主共同利益的；
5.物業企業拒不到主管部門進行備案登記或拒不納入煙臺市物業企業信用系統的；
6.物業服務合同終止，物業企業不移交物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關材料等；
7.其他應將物業服務企業確定為較差的情形。
第九條??質量評價結果統計
物業服務項目年度評價得分＝住建部門評價得分+鎮街評價得分+業主評價得分。
在同一鎮街承管一個項目的企業，企業評價得分為承管項目得分；在同一鎮街承管多個項目的企業，企業得分為承管項目得分的平均分；在不同鎮街承管項目的企業，取各鎮街評價得分的平均分。
第十條??根據綜合評價結果，設立“紅黑榜”，自發布之日起一年內有效。
（一）排名前十且分值在80分（含80分）以上的優秀企業，確定為本年度“紅榜”物業企業，優先推薦省、市級的榮譽評選，歸集為優良信息并錄入煙臺市物業服務企業信用信息管理系統，并在前期物業招投標時給予推薦并適當加分。
（二）排名后十且分值在60分以下的較差企業，列為本年度“黑榜”物業企業，責令限期整改；拒不整改或整改不到位的，煙臺市物業服務企業信用信息管理系統中信用等級直接確定為C級。信用等級連續三次被確定為C級的，納入誠信“黑名單”，并視情提請業主委員會或社區居委會召開業主大會解除物業合同。
第十一條??本辦法自2024年6月1日起施行，有效期至2026年5月31日。
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附件：1.住建部門質量評價表
2.鎮街質量評價表
3.業主質量評價表
4.鎮街質量評價匯總表
5.住建部門質量評價匯總表
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附件1
萊陽市物業服務質量評價表
(住建部門評分，占比40%）
鎮????街：????????????????社????區：
序號 | 評價類別 | 評價標準 | 分值 | 評分細則 | 得分 |
1 | 服務等級達標情況 | 達到相應服務等級要求。 | 20 | 達到標準得20分，達不到標準不得分。 | |
2 | 日常管理情況 | 按時、按要求報送各類統計報表、材料，問題整改及時到位。 | 10 | 未按時、按要求報送、問題整改不及時，每次扣1分，問題整改不徹底的，每次扣2份，扣完為止；對問題拒不整改的，本項不得分。 | |
3 | 投訴處理情況 | 日常合理投訴處理及時、按時反饋，群眾滿意。 | 30 | 每發現一次辦理、反饋不及時、群眾不滿意的扣3分，扣完為止。 | |
4 | 各級檢查情況 | 上級檢查、雙隨機一公開檢查、安全生產檢查等無重大問題。 | 15 | 每個問題扣1分，扣完為止。 | |
5 | 工作任務落實情況 | 配合部門統一部署的重大工作，如：開展文明城市創建、防汛等各項工作 | 10 | 工作配合落實不力的每次扣2分，扣完為止。 | |
6 | 紅心物業工作開展情況 | 落實每月“經理接待日”、積極開展“我為業主辦實事”及小區文化活動等。 | 15 | 未完成一項扣5分，扣完為止。 | |
加分項 | 被國家、省、市評定為示范項目或得到相應表彰獎勵的，每次分別加3分、 2分、1分；在省市重大活動組織等工作中做出突出貢獻的,經發文通報表揚或表彰獎勵的.每件次分別加2分、1分；作為迎檢單位，萊陽市級一次加2分，煙臺市級一次加3分，省級一次加5分；創建“紅心物業”示范點，加10分；成立企業黨組織，加10分。加分無上限。 | ||||
減分項 | 凡在重大活動組織等工作中配合不力、敷衍推諉,被省市縣通報批評的,每件次分別減3分、2分、1分。減分無上限。 | ||||
一票否決 | 出現辦法中第八條情形之一的，直接確定為較差企業。 | ||||
合計 | |||||
住建部門(蓋章): ??????????負責人（簽字）：????????經辦人（簽字）： | |||||
小????區：????????????????物業企業：????????????時????間：
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附件2
萊陽市物業服務質量評價表
(鎮街評分，占比30%)
鎮????街：????????????????社????區：
小????區：????????????????物業企業：????????????時????間：
序號 | 評價類別 | 評價內容 | 分值 | 評價細則 | 得分 |
1 | 物業服務情況(根據《煙臺市普通住宅物業服務等級和評分辦法》進行實地檢查) (65分) | 綜合管理服務情況。 | 13 | 符合要求得13分，發現一處問題扣1分，扣完為止。 | |
2 | 共用部位及共用設施設備維護情況。 | 13 | 符合要求得13分，發現一處問題扣1分，扣完為止。 | ||
3 | 公共區域清潔衛生服務情況。 | 13 | 符合要求得13分，發現一處問題扣1分，扣完為止。 | ||
4 | 公共區域秩序維護服務情況。 | 13 | 符合要求得13分，發現一處問題扣1分，扣完為止。 | ||
5 | 公共區域綠化養護服務情況。 | 13 | 符合要求得13分，發現一處問題扣1分，扣完為止。 | ||
6 | “紅心物業”工作開展 情況 (35分) | 接受鎮區街道黨組織的監督管理，按時完成安排的有關工作。 | 15 | 符合要求得15分，不符合視情扣分，扣完為止。 | |
7 | 按要求參加聯席會議，落實“三會”制度，積極開展相關工作。 | 8 | 符合要求得8分，未按要求參加會議或不配合工作的，每次扣1分，扣完為止。 | ||
8 | 積極配合鎮區街道黨組織做好物業投訴處理工作。 | 8 | 符合要求得8分，不按要求配合處理的一次扣2分，扣完為止。 | ||
9 | 積極配合鎮區街道黨組織做好業主自治的指導、協調、評價工作;按要求參與業主大會籌備工作。 | 4 | 符合要求得4分，不按要求參加籌備工作或推諉的，每次扣2分，扣完為止。 | ||
加分項 | 配合屬地政府積極開展文明城市創建、衛生城市創建、社區管理各項相關工作的，每項工作加2分。加分無上限。 | ||||
減分項 | 凡在重大活動組織等工作中配合不力、敷衍推諉,被省市縣通報批評的,每件次分別減3分、2分、1分。減分無上限。 | ||||
一票否決 | 出現辦法中第八條情形之一或常年不配合屬地政府工作的，直接確定為較差企業。 | ||||
合計 | |||||
鎮街（蓋章）：????????評價小組組長（簽字）: ????????成員（簽字）: | |||||
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附件3
萊陽市物業服務質量評價表
(業主評分,占比30%)
鎮????街：????????????????社????區：
小????區：????????????????物業企業：????????????時????間：
序號 | 評價內容 | 優秀(20分) | 良好(15分) | 一般(10分) | 差(5分) |
1 | 綜合管理服務情況(20分) | ||||
2 | 共用部位及共用設施設備維護情況 (20分) | ||||
3 | 公共區域清潔衛生 服務情況 (20分) | ||||
4 | 公共區域秩序維護、服務情況 (20分) | ||||
5 | 公共區域綠化養護、服務情況 (20分) | ||||
總計得分 | |||||
業主簽字 | |||||
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附件4
萊陽市物業服務質量評價匯總表
（鎮街)
序號 | 物業企業名稱 | 服務項目 | 項目得分（按百分比） | ||
鎮街（社區） | 業主 | 合計 | |||
1 | |||||
2 | |||||
3 | |||||
4 | |||||
5 | |||||
鎮街（蓋章）：??????????????????????????????時????間：
附件5
萊陽市物業服務質量評價匯總表
(住建局)
序號 | 物業企業名稱 | 服務項目 | 項目得分 | 平均分 | 排名 | |||
住建 部門 | 鎮街 （社區） | 業主 | 合計 | |||||
1 | ||||||||
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3 | ||||||||
4 | ||||||||
5 | ||||||||
時????間：
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